BÖTTGES-PAPENDORF-WEILER · Steuerberater Wirtschaftsprüfer · Partnerschaftsgesellschaft mbB

Grunderwerbsteuer auf Instandhaltungsrücklage bei ETW-Kauf

Bundesfinanzhof entscheidet: Instandhaltungsrücklage bei Kauf einer Eigentumswohnung nicht für Grunderwerbsteuerzwecke abziehbar

Am 21. Januar 2021 wurde ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs veröffentlicht, mit dem ein beliebtes "Bonbon" bei der Grunderwerbsteuer kaputt gemacht wurde: nach dem bereits am 16.09.2020 ergangenen Urteil, kann die anteilig miterworbene Instandhaltungsrücklage bei Kauf einer Eigentumswohnung oder anderem Teileigentum i.S.d. WEG für Zwecke der Grunderwerbsteuer nicht vom Kaufpreis abgezogen werden. In dem Urteil BFH II R 49/17 führt der BFH zur Begründung u.a. aus: 

Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen
Rechtssubjekts. 

Unberührt bleibt, dass sog. "Zubehör" separat übergehen kann und damit abziehbar bleibt, wie der BFH ausdrücklich unter Berufung auf den BFH-Beschluss vom 03.06.2020 - II B 54/19 (BFH/NV 2020, 1174, Rz 8) feststellt. Was "Zubehör" und nicht direkter Bestandteil des Grundstücks ist, bestimmt sich nach dem Zivilrecht (BGB). 

BFH sieht offenbar keine Änderung der Rechtsprechung

In dem neuen Urteil vom 16.9.2020 nimmt der BFH auch ausdrücklich Bezug auf das BFH-Urteil vom 09.10.1991 - II R 20/89 (BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152), das bisher für die Abziehbarkeit der Instandhaltungsrücklage angeführt wurde. Aber danach scheiden nur solche Gegenstände aus der Bemessungsgrundlage aus, die nicht mit der Verpflichtung verbunden sind, "Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen". Und dazu gehört die untrennbar mit der WEG verbundene anteilige Instandhaltungsrücklage nicht (mehr).

Fraglich: Konsequenzen bei der Erbschaftsteuer?

Das müsste dann aber auch Konsequenzen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer haben. Dort entspricht es gängiger Praxis und ist gerade im Sommer 2020 durch eine Verfügung der OFD Frankfurt bekräftigt worden, dass die anteilige Instandhaltungsrücklage sogar zusätzlich zum Immobilienwert als steuerpflichtige Kapitalforderung angesetzt wird (OFD Frankfurt, Vfg. v. 9.6.20, S 3800 A - 036 - St 710). Ob das so haltbar ist, erscheint jetzt zumindest fraglich.

Autorin: Dr. Dorothee Böttges-Papendorf, 25.01.2021